Прошлый год стал для рынка торговой недвижимости России ударным: общая площадь торговых центров страны превысила 17,7 миллионов квадратных метров. Этот результат оказался самым высоким для Европы, обогнав даже Францию, которая последние 43 года была лидером по этому показателю. К концу прошлого года ее результат составил 17,66 миллиона квадратных метров. Об этом говорится в апрельском отчете компании Cushman & Wakefield под названием «Торговая недвижимость Европы». На счету России около половины торговых площадей, введенных в эксплуатацию за второе полугодие 2014, что составляет примерно 1,6 миллионов квадратных метров.
Третьей после России и Франции, по подсчетам Cushman & Wakefield, оказалась Великобритания, общий объем предложения которой составил 17,1 миллиона квадратных метров. Всего к началу 2015 года совокупные площади торговой недвижимости в Европе составили 152,3 миллиона квадратных метра, что на 3,3% больше по сравнению с годом ранее. Большая часть новой торговой недвижимости, которая была построена в 2014 году, сосредоточена в Центральной и Восточной Европе, хотя больше половины всей европейской торговой недвижимости находится на территории Западной Европы. Там темпы строительства умеренные, и результаты почти вдвое скромнее, чем в Центральной и Восточное Европе, всего 981 тысяча квадратных метров.
При этом отмечается, что девелоперская активность по всей Европе была спровоцирована необходимостью удовлетворить спрос на все более крупные торговые центры, предлагающие широкий ассортимент разнообразных товаров. При этом в России в прошлом году было отмечено серьезной сокращение объемов инвестиций из-за резкого падения спроса и снижения потребительской активности, вызванного колебаниями курса рубля и экономическим кризисом. Инвесторы действовали очень осторожно, и напряженность, вызванная западными санкциями и не самой благоприятной геополитической обстановкой, все еще сохраняется.
Руководитель Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений Василий Колташов считает, что строительство торговых площадей можно объяснить несколькими факторами: «В первую очередь это инерция, во вторую очередь — это отсутствие нормальной аналитики, которая бы объяснила, где и когда необходимо делать паузу, где и когда нужно менять направление в инвестировании».
По его словам, сейчас уже есть определенные трудности, которые дальше будут лишь усугубляться: «Дело в том, что многие объекты уже начаты, и бросить их стройку для компаний невозможно. Поэтому они пытаются достроить и потом как-то разобраться с проблемами, которые возникают в результате строительства», — говорит Колташов.
Однако он полагает в значительной мере строительство продолжается именно по инерции: «Еще пять месяцев назад никто и не предполагал, что произойдет такой серьезный провал по всем сегментам рынка. Между тем этот провал прогнозировался задолго. И естественно, что сейчас компании, которые не рассчитывали свои силы и делали максимум инвестиций в строительство новых торговых площадей как раз на самом пике экономической активности, оказались сейчас в наиболее сложном положении», — рассуждает эксперт.
«Я не очень представляю, как они теперь будут выкручиваться, потому что на рынке жилья тоже провал, и далеко не всякую торговую недвижимость можно перепрофилировать в жилую недвижимость»,— замечает он.
При этом Василий Колташов исключает возможность того, что в ближайшее время потребительская способность россиян восстановится: «Потребительская способность пойдет и дальше вниз. Это показало хотя бы то, что правительство и президент уже декларировали прохождение «дна» кризиса, хотя в реальности увольнения только разворачиваются. Поэтому ожидать, что это приведет к оздоровлению, я бы не стал. Наоборот, мы наблюдаем только углубление кризиса и серьезный фактор дестабилизации — это рубль. Сейчас, когда Центральный банк развернул процессы и дал сигнал спекулянтам гнать рубль в другом направлении, это привело к тому, что деньги из реальной экономики стали уходить, спекуляции идут в другом направлении, играя против доллара. Через какое-то время процессы могут развернуться, и эта зона гораздо более выгодная для приложения капитала, чем работа с реальным покупателем, то есть торговля и производство. Поэтому оттуда отток капитала только продолжится, и, наверное, это самая неприятная новость, потому что это означает продолжение кризиса», — заключает эксперт ИГСО.
В обзоре рынка торговой недвижимости Западной Европы говорится о том, что активное строительство пришлось на вторую половину прошлого года. Этот рост активности был вызван адаптацией застройщиков под новые требования потребителей, которым оказалось интересно еще более широкое разнообразие отдыха и товаров. Общая площадь торговой недвижимости в Западной Европе составляет 104,9 миллионов квадратных метров, а лидерами там являются Франция, Великобритания и Германия. При этом планируется, что в ближайшие два года во Франции будет построено еще 1,2 миллиона квадратных метров. В два раза меньше торговых площадей будет построено и введено в Италии (648 тысяч квадратных метров).
Лидерами Центральной и Восточной Европы, помимо России, являются Турция и Польша, хотя их объемы рынка значительно меньше. В общей сложности, на эти три страны приходятся 74% всего объема торговой недвижимости в Центральной и Восточной Европе. В период с 2015 по 2016 год в России предполагается построить еще 5,1 миллиона квадратных метров, что еще прочнее закрепит ее лидерство. Однако аналитики не исключают, что сроки некоторых из уже запланированных программ могут быть сдвинуты.
Эксперты Cushman & Wakefield связывают достижения России с возведением двух очень крупных торговых центров в Москве — «Авиапарка» (площадью 230 тысяч квадратных метров) и Vegas Crocus City (113 тысяч квадратных метров). Руководитель направления торговой недвижимости по региону EMEA компании Cushman & Wakefield Джастин Тейлор подвел не самый радостный итог исследованию компании: «Постоянный рост онлайн продаж ведет к тому, что для привлечения покупателей в торговые центры сейчас важнее всего создать комфортную атмосферу. Многие девелоперы предпочитают строить крупные торговые центры, в которых предлагается широкий спектр предложений для досуга и отдыха, а также большой выбор ресторанных предложений. Данный подход обеспечит проектам уникальность и заинтересованность посетителей», — считает эксперт.
Начальник департамента торговых площадей JLL Татьяна Ключинская рассказала РБК, что сложившаяся ситуация сравнима с тем, что было в 2009 году, когда также достраивались и выводились на рынок объекты, работа над которыми началась еще до кризиса. Однако в этот раз наблюдается невысокий показатель визуальной заполняемости торговых центров на момент их запуска. То есть слишком мало арендаторов начинают работу вместе с работой всего торгового центра, их доля может не превышать 40%. По этой причине часть девелоперов даже переносят официальное открытие, как это сделал Центральный детский магазин на Лубянке. Его открытие было запланировано на декабрь, но состоялось лишь в конце марта, хотя все его торговые площади пока так и не были заняты.
Главный специалист Департамента недвижимости и эксплуатации ОАО «Сбербанк России», доктор экономических наук, профессор Сергей Стерник напоминает, что сейчас российская экономика все еще находится в состоянии перехода к рыночной: «Торговля есть система возмездного распределения населению материальных благ, производимых или импортируемых национальной экономикой. За последние 25 лет происходил и все еще продолжается глобальный переход от социалистической экономики, бедной и доходами населения, и товарами, к рыночной», — говорит он. Эксперт также замечает, что в этих условиях тенденция по увеличению торговых площадей вполне логична: «Соответственно, рост количества и качества торговых площадей на душу населения и приближение этих показателей к европейским стандартам — нормальная закономерность переходной российской экономики».
При этом, по мнению Сергея Стерника, по всей стране рынок будет развиваться неравномерно: «Перспективы сегмента в целом - насыщение площадями и снижение темпов роста. Но по регионам России это будет происходить неравномерно, некоторым до насыщения еще очень далеко».
Однако прогноз развития ситуации, который он дает, вполне оптимистичный: «Экономический кризис влияет на обороты розничной торговли крайне болезненно, сейчас имеет место депрессия на 30-40%. Но и рост на волне подъема предстоит столь же, и даже более значительный. Так что торговые площади и их владельцы не пропадут, и в перспективе относительно выиграют по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости», — рассуждает эксперт «Сбербанка России».
«Структурно рынок будет развиваться следующим образом: примерно равноценный количественный рост стрит-ритейла и торговых центров при некотором изменении качества стрит-ритейла к повышению до среднего и высокого, торговых центров - к понижению до среднего и эконом-форматов», — резюмирует Сергей Стерник.
Директор направления торговой недвижимости компании STEP Александр Матеша считает, что пока рано говорить о том, что Россия обогнала Францию по количеству торговых площадей: «Если сопоставить общий показатель объема торговых площадей с численностью населения, то получится следующая картина: во Франции проживает 65 миллионов человек, в России – 140 миллионов человек. То есть даже сейчас обеспеченность населения торговыми площадями во Франции более, чем в 2 раза выше, чем в России», — рассуждает эксперт.
Он также напоминает, что в России торговые площади пока неравномерно распределяются, в результате чего многие региональные города по-прежнему испытывают их дефицит, в то время как в столичных города и крупных региональных городах, например, в Самаре, Краснодаре и Сочи ситуация противоположная.
«При этом долгое время показатели численности населения, уровня доходов мало принимались во внимание. Повсеместный дефицит качественных торговых площадей в региональных городах России позволял девелоперам возводить новые торговые объекты без оглядки на рыночную конъюнктуру», — замечает Александр Матеша.
По его мнению, последствия экономического кризиса, прежде всего, скажется на новых закредитованных проектах, устаревших торговых центрах, а также на объектах с размытой концепцией, при строительстве которых не были учтены внешние факторы.
«Однако, в условиях кризиса будут развиваться такие объекты сетевого ритейла, как гипермаркеты. В отличие от крупных ТРЦ и моллов гипермаркеты являются типовыми объектами, их строительство максимально оптимизировано, четко известны технические особенности, а в реализации задействовано минимальное число участников. В конечном итоге эти факторы минимизируют риски и обеспечивают прибыль, — объясняет эксперт компании STEP. — Обычно возведение гипермаркетов просчитано на год вперед и процесс этот выглядит примерно так: если сетевой ритейлер в 2015 году планирует построить 7 магазинов, то уже в 2014 году он точно знает, сколько это будет стоить, и в какие сроки завершится стройка. Благодаря отлаженности механизмов строительства гипермаркетов, в кризис они будут строиться точно так же, как и в спокойные времена. Жизнеспособность таких проектов обеспечивается, прежде всего, тем, что в любых экономических условиях, даже при том, что стоимость потребительской корзины увеличилась почти на 20% люди не перестанут ходить за продуктами, тем самым обеспечивая необходимую доходность», — подытоживает Матеша.
