Рынок жилья и расселение в Московском регионе

Центр демографии и экологии человека Института народнохозяйственного прогнозирования РАН
		ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ БЮЛЛЕТЕНЯ «НАСЕЛЕНИЕ И ОБЩЕСТВО»
117418, Москва, Нахимовский пр-т, д. 47, ИНП РАН; Телефон (095) 332-4289; Факс (095) 718-9771

Дорогая моя Москва: цена престижа

Московский регион — это более 17 миллионов человек (12% населения России), живущих на территории 47 тысяч квадратных километров (менее 0,3% территории страны) при плотности населения 162 человека на квадратный километр. Рынок жилья в Московском столичном регионе — Москве и Московской области — активно развивается и является наиболее сформировавшимся в стране. Устойчивый спрос населения и высокая доходность инвестиций в различные сегменты рынка жилья делают новое жилищное строительство важным и самостоятельным фактором пространственного развития территории региона и его сети расселения.

Изменения во внутригородском расселении в постсоветский период связаны с процессами социальной сегментации городского пространства. Для новой экономической элиты важное значение имеет процесс самоутверждения, публичным проявлением которого является престижный адрес места жительства и тип жилья. Изменение состава претендентов на обладание престижного жилья и дифференциация спроса ускорили структурирование городского пространства через механизмы рынка жилья и к быстрому росту контрастов в расселении.

В начале 1990-х годов среди отдельных категорий покупателей еще не было четких предпочтений по типам желаемых квартир и их местоположению, главным критерием были размер квартиры, ее планировка и близость к метро. Для современных законодателей городской стратификации — представителей наиболее обеспеченных категорий населения наряду с типом жилья не менее важным является район его расположения, его престижность.

Понятие престижного района появилось в современной жизни сравнительно недавно. В советской реальности такого термина не было, хотя социальные контрасты в расселении населения имеют давние корни. Центр и западные части столицы были традиционными местами проживания верхних слоев общества еще в дореволюционный период. Эта традиция сохранялась и в советское время, но в менее выраженной форме. Главной тенденцией советского периода было довольно однородное, социально смешанное расселение, что достигалось с помощью доминирования типовой застройки и расселения рабочих вперемежку с интеллигенцией. Однако реально существовала советская городская «география престижа»: Арбат, «Царские села» (в Кунцево и позднее — в Новых Черемушках), район «Кутузовский проспект — Фили — Кунцево — Крылатское» — место расселения партийно-хозяйственной элиты, Юго-Запад — интеллектуальной элиты и номенклатурных работников [1].

Как и в советское время, в начале ХХI века наиболее престижное и дорогое жилье сосредоточено в центре и в западных частях Москвы, а наиболее дешевое — на периферийных окраинах, особенно на «пролетарских» юго-востоке, востоке и юге города. Как показывает мониторинг цен по административным округам Москвы, общие различия между центром и периферией, а также западом и востоком достаточны устойчивы, однако при сохранении существенного отрыва Центра от остальных округов города в последнее время в условиях стремительного роста цен, когда быстрее всего дорожает наиболее дешевое жилье и медленнее всего наиболее дорогое, происходит приближение цен на жилье в округах к среднегородскому уровню (табл. 1).

Рисунок 1. Динамика средней удельной цены квадратного метра на вторичном рынке жилья по административным округам Москвы, в % к среднему по городу

Ценовой отрыв районов Центрального округа связан с активно идущими в этой части города процессами джентрификации [2], реконструкцией и облагораживанием центра. В условиях действия рыночных механизмов из-за высоких цен на землю центральные кварталы застраиваются офисно-деловыми центрами, торгово-развлекательными комплексами, элитным жильем, которые вытесняют промышленность, ветхое жилье, массовую сферу услуг.

За постсоветский период в центре Москвы произошло сокращение жилых функций: только за 1995-2005 годы объем жилого фонда уменьшился на 3,5%. Одновременно происходит замена самого жилого фонда. На территории ЦАО уже не осталось пятиэтажных домов сносимых серий; округ одним из первых в Москве завершил программу их ликвидации; оставшееся ветхое жилье и пятиэтажки заменяются элитным жильем и жильем бизнес-уровня. В настоящее время почти половина всего элитного жилья столицы возводится на территории Центрального административного округа, причем здесь строится самое престижное жилье — классов люкс и премиум. Это приводит к повышению престижности районов центра и к тому, что по ценам на жилье эти части города все значительнее отрываются от остальных территорий столицы. Так, если по состоянию на середину 1998 года только в половине районов ЦАО цены превышали среднегородской уровень более чем на 30%, то к концу 2005 года уже все районы относились к этой ценовой группе, а в восьми из них уровень цен был выше среднего по городу более чем на половину.

Самые дорогие районы центра, которые уже в советское время имели статус престижных, такие как Арбат и Хамовники, с середины 1990-х годов значительно усилили свой имидж за счет повышения качества жилого фонда в результате сноса ветхого жилья, реконструкции существующего жилого фонда и строительства нового элитного жилья. Появление нового элитного жилья, в свою очередь, становится фактором формирования особо привлекательных территорий и районов, притягивая к себе соответствующее соседство.

Значительная часть центральных районов Москвы, как и других столиц посткоммунистических стран (Будапешт, Прага, Таллин и др.) [3], повысила свою престижность в результате развития функций, не связанных с постоянным проживанием, прежде всего офисно-деловых, что приводит к формированию новых деловых районов и субрайонов. Элитаризацию центра усиливают и торгово-развлекательные функции, которые в своем размещении тяготеют к деловым районам. Так, концентрация офисных, торговых и развлекательных центров в районе Тверской привела к улучшению его имиджа и росту престижности для проживания: по уровню цен на жилье он вошел в тройку самых дорогих районов столицы (табл. 2, рис. 2).

Рисунок 2. Динамика средних удельных цен предложения по административным районам Центрального административного округа, долл./кв. м

В настоящее время процессы коммерциализации активно протекают во «второстепенных» восточных, более промышленных районах центра, многие из которых еще не имеют имиджа территорий, престижных для проживания и привлекательных для строительства элитного жилья. В таких районах элитное жилье начинает строиться уже после образования новых деловых зон, как это уже происходит в настоящее время, например, в Замоскворечье и в районе Таганки.

О «трансформированности» отдельных районов центра джентрификацией можно судить по количеству нового жилья и его типу. За пятнадцать лет постсоветского развития в ЦАО было построено почти 13% всего существующего жилого фонда, причем наиболее высокими показателями выделяются Якиманка (около 20%), Арбат, Пресненский и Таганский (в каждом примерно по 15%) (рис. 3). По качеству построенного жилья межрайонные различия еще более существенны. В наиболее престижных районах — Арбат, Тверской, Хамовники — все жилье строилось только по индивидуальным проектам, что соответствует стандартам жилья с повышенными потребительскими характеристиками (элита и бизнес-уровень). Именно эти территории являются на сегодняшний день наиболее престижными в столице, и процессы джентрификации в них проявились заметнее всего. Напротив, в таких районах столицы как Басманный, Таганский и Красносельский велика доля жилья, построенного по типовым проектам уровня эконом-класса. В основном, именно в эти менее престижные восточные районы центра переселяют жителей ЦАО из ветхого и реконструированного жилья [4].

Рисунок 3. Особенности структуры жилого фонда районов Центрального административного округа

Золотая миля, золотой треугольник, золотой остров...

Неоднородность центра на уровне районов дополняется разной престижностью проживания в отдельных частях муниципальных районов. Сегодня самые дорогие и престижные улицы столицы — это Остоженка — Пречистенская набережная, так называемая, «золотая миля», сформировавшая свой имидж самой элитной территории столицы за 1990-е годы. Следующий по степени «элитности» район — это Арбат и его переулки, которые были наиболее престижными в советский период. К уже сложившимся престижным районам города добавляются новые за счет строительства элитного жилья на Патриарших и Чистых Прудах, Плющихе, в Замоскворечье, на Фрунзенской набережной и др. В настоящее время районы сосредоточения элитного жилья — это, прежде всего, центр, где сформировался московский «золотой треугольник»: Тверская — Остоженка.

Формирование новых престижных районов происходит медленнее всего, хотя за счет реорганизации промышленных зон возможно создание новых зон элитного жилья, своеобразных мини-городков с социально однородным соседством. Так, в Москве существует ресурс, который позволит создать новый район суперэлитного жилья: это Болотный или, как его стали называть, Золотой остров, где сейчас расположена фабрика «Красный Октябрь». В рамках реализации программы по выводу предприятий из центра города здесь будет построен жилой комплекс элитного жилья с ожидаемой ценой квадратного метра 15-20 тысяч долларов, который станет самым дорогим районом Москвы. Ряд корпусов фабрики, которые являются памятниками промышленной архитектуры, будут реконструированы в новый для Москвы формат элитного жилья — лофты. Данный район обладает рядом преимуществ, которых не имеет даже «золотая миля» — это его автономность и вид на Кремль.

Для Москвы, как и для других столиц постсоветских государств, в развитии процессов джентрификации велика роль не только рыночных механизмов, но и различных правительственных программ, прежде всего реорганизации промышленных зон и вывода промышленных предприятий, что приводит к многочисленным изменениям функций места и изменениям качества городской среды.

Значительные изменения в характере внутригородского расселения происходят и в других округах столицы.

Появление среднего класса (в Москве эти процессы проходят довольно активно) с его жизненными и целевыми приоритетами приводит к тому, что под влиянием более взыскательных запросов покупателей — представителей среднего класса потребительский спрос постепенно смещается от дешевого жилья к более качественному. На этот слой покупателей ориентированы определенные сегменты как вторичного рынка, так и дома с повышенными потребительскими характеристиками на первичном рынке. Жилье этого типа располагается преимущественно в районах западного направления: лидером по количеству предложений жилья бизнес-класса является Юго-Западный округ, далее следуют Западный и Северо-Западный округа. Наиболее дорогое жилье расположено, прежде всего, в районах, граничащих с ЦАО: Гагаринском, Дорогомилове и Хорошево-Мневниках, жить в которых было престижно еще в советские годы. За счет нового жилищного строительства последних десяти лет существенно повысили свой имидж такие районы как Крылатское, Раменки и Проспект Вернадского. К середине 1990-х годов улучшил свою привлекательность для потенциальных покупателей район Крылатское за счет строительства дома первого российского президента и его окружения на Осенней улице. Формирование новой престижной оси города — Мичуринского проспекта — привело к повышению рейтинга Раменок по сравнению с началом-серединой 90-х годов. Активный снос пятиэтажного жилья и новое строительство привело к росту цен в районе Проспект Вернадского.

Также за счет нового строительства улучшили свой имидж и перешли в группу районов со среднегородским уровнем цен периферийные районы западных округов, расположенные за границей МКАД (Северное и Южное Бутово, Солнцево, Митино), которые уже прошли этап первоначального интенсивного строительства. В группе ценовых аутсайдеров остался только район Ново-Пределкино, в котором еще продолжается массовая застройка.

Что касается восточных округов столицы (Юго-Восточный, Северо-Восточный и Восточный), то они в последнее время все более четко позиционируются на рынке как непрестижные окраины. Исключение составляет только несколько районов. Кроме района Сокольники, зеленого и традиционно довольно престижного, в результате активного развития процессов коммерциализации, связанных с вводом Третьего транспортного кольца, улучшили свой имидж такие районы Северо-Восточного округа как Алексеевский, Ростокино, Марьина Роща, расположенные в границах Третьего кольца.

Привлекательность районов Юго-Восточного и Южного округов города сильно снижает неблагоприятная экологическая обстановка. Здесь наиболее дешевые районы с ценами на жилье ниже среднегородского уровня — это не только периферийные районы за МКАД, но и ряд территорий, расположенных с внутренней стороны кольцевой автодороги (Люблино, Братеево, Восточное и Западное Бирюлево). Причем, если в наименее престижном Юго-Восточном округе нет ни одного района с ценами на жилье выше среднегородского уровня, то в Южном округе в районах Донской и Даниловский цены на жилье выше средних по городу. Это связано с их близостью к центру и к престижной Якиманке и быстро трансформирующему свою пространственную структуру Замосковоречью.

В отдельных районах города, прежде всего на западе и севере, также идут процессы «обуржуазивания» и формирования новых элитных районов. Причем, в отличие от центра, ядром их образования, как правило, становятся старые престижные районы, вокруг которых возводится новое жилье повышенных потребительских характеристик, офисно-деловые и торговые центры. В качестве такого примера можно привести квартал, находящийся в районе метро «Новые Черемушки». Рядом с «Царским селом» — кварталом элитных домов для сотрудников Центрального Комитета коммунистической партии, построенным в советское время, — на улице Наметкина был возведен комплекс административных зданий «Газпрома», само появление которого повысило имидж данного района. В этот период (середина 1990-х годов) там же были снесены пятиэтажки и построены новые современные дома, в том числе для сотрудников этого могущественного монополиста. Одновременно по соседству с существующим «Царским селом» появился новый квартал элитного жилья «Царское село-2». Позднее были открыты торговый центр «Панорама» и офисно-торгово-развлекательный центр «Черемушки». Следующая стадия реконструкции этого района — снос пятиэтажек по улице Гарибальди, идущий в настоящее время. Значительное количество строящегося жилья в таких районах комплексной реконструкции срединного пояса выставляется на продажу и заселяется уже более состоятельным населением.

Несмотря на свое активное развитие, процессы социальной пространственной сегрегации в Москве носят пока анклавный, а не зональный характер. Для Москвы, как и для столиц других посткоммунистических стран, характерна сильная дисперсия социальных слоев, неоднородный социальный состав населения и расплывчатые социальные границы городского пространства. Однако, как показывают результаты социологических опросов, рост цен на жилье и высокая стоимость жизни приводят к вымыванию нижних страт общества из престижных районов. Активно формирующийся средний класс, напротив, стремится покинуть непрестижные районы и переселиться на более дорогие территории [5]. Это приводит к тому, что в центральных и западных районах происходит изменение социального состава проживающих за счет постепенного, но постоянного вытеснения менее состоятельных слоев населения. Одновременно, в Москве, как и в других мировых городах, представители социальных низов, продолжающие жить в престижных районах, лишены доступа ко всем благам, которыми пользуются привилегированные слои (престижное жилище, престижные школы, клубы, магазины и т.п.) и становятся как бы невидимыми в этих престижных кварталах, практически не влияния на их имидж [6].

Одним из немногих показателей, который позволяет косвенно оценить социальный состав населения является уровень его образования. Наиболее высоким образовательным уровнем населения, как и в советский период, выделяется ЦАО (рис. 4). Однако, места, занимаемые остальными округами в рейтингах по уровням цен на жилье и образованности населения, не совпадают, что связано со все еще сильным влиянием фактора унаследованных различий: историей заселения, временем застройки, ведомственной принадлежности жилого фонда и наслоений от последующей ротации жилья. Эта же ситуация характерна и для отдельных административных районов, включая районы центра, что фактически является отражением свойственной Москве крайней неоднородности социального состава проживающих.

Рисунок 4. Образовательный состав населения Москвы (по данным переписи населения 2002 года, %)

Как уже отмечалось, в Москве, как в других столицах посткоммунистических стран, катализатором трансформации внутригородского пространства и изменений в расселении населения становятся различные правительственные программы и постановления. Это приводит к тому, что хотя сформировавшиеся ценовые зоны являются довольно устойчивыми, в рейтинге районов наблюдаются подвижки, связанные, прежде всего, с градостроительной политикой столичных властей: реализацией программ реконструкции пятиэтажного жилого фонда, вывода промышленных предприятий, крупномасштабного транспортного строительства.

В преддефолтный период — июнь 1998 года — зона с наиболее высокими ценами на жилье была представлена наиболее престижными районами центра и западных частей города. Районы со среднегородским уровнем цен фактически окружали эту «золотую» подкову, а территории с наиболее дешевым жильем располагались на периферии города, выделяясь своей повышенной концентрацией на востоке и юге (рис. 5).

Рисунок 5. Ценовое зонирование районов Москвы в июле 1998 года (вторичный рынок жилья)

Последствия экономического кризиса 1998 года привели к тому, что к началу 2001 года жилье в столице существенно подешевело, сильно уменьшилось число наиболее дорогих районов с ценами выше среднегородского уровня и, напротив, увеличилось число районов с ценами ниже среднегородского уровня (рис. 6).

Рисунок 6. Ценовое зонирование районов Москвы в марте 2001 года (вторичный рынок жилья)

К концу 2005 года в условиях экономического роста при стремительном увеличении цен на московское жилье строительство нового элитного жилья и формирование наиболее престижных районов привело к появлению группы районов с очень высокими ценами, уровень которых более чем на 50% превышает средний по городу. Одновременно реализация программы реконструкции пятиэтажного жилого фонда, которая проводится во всех округах столицы, «подтянула» большинство районов к среднегородскому уровню за счет строительства нового, более комфортного жилья и комплексной модернизации городской среды в районах сноса пятиэтажек. При этом исчезла группа районов с наиболее низкими ценами на жилье и резко сократилось число районов с ценами ниже среднегородского уровня (рис. 7). Таким образом, на каждом этапе развития рынка жилья в ценовой иерархии административных районов города происходят очень существенные подвижки, которые значительно меняют сложившийся ценовой рельеф.

Рисунок 7. Ценовое зонирование районов Москвы в ноябре 2005 года (вторичный рынок жилья)

Жилищное строительство и территориальное расслоение москвичей

География нового жилищного строительства отражает востребованность отдельных территорий региона.

В течение 1990-х годов Москва, а в последние годы и Московская область лидируют в стране по объемам нового жилищного строительства. Будучи на протяжении многих лет наиболее экономически успешным и инвестиционно привлекательным регионом страны, столица вынуждена развиваться в существующих территориальных границах из-за административного разделения с Московской областью. Не имея возможности расшириться, как она многократно это делала раньше, столица испытывает абсолютный дефицит территории. Из-за активного развития новых функций в городе существует огромная потребность в земельных ресурсах для их размещения, что приводит к многочисленным изменениям функций места и высокому спросу и ценам на земельные участки. Одновременно Москва, формально оставаясь в неизменных границах, выносит часть своих функций (селитебных, деловых, торговых) в пригороды, что увеличивает спрос и уровень цен уже и в Подмосковье, особенно в зоне ближних и средних пригородов.

За постсоветский период в Москве практически завершено массовое жилищное строительство на резервных территориях, которые расположены за границей МКАД. После застройки Куркино из неосвоенных крупных площадок практически остался один район Молжаниновский; в ближайшее время начнется массовое строительство в поселках и деревнях, входящих в состав города (Некрасовка, Северный, Восточный и др.). Исчерпание резерва свободных территорий означает переход к точечному строительству и уплотнению существующей застройки, реконструкции районов пятиэтажного жилья, а также к строительству жилья на месте выводимых производственных зон и предприятий, воинских частей и других объектов. В ближайшие годы на долю строительства в районах массовой застройки придется только 14,3%, остальное жилищное строительство будет вестись за счет уплотнения застройки, реконструкции и реновации существующего жилого фонда, а также смены функций места (рис. 8).

Рисунок 8. Структура жилищного строительства по административным округам Москвы (2006-2010 годы), %

Составлено по данным Среднесрочной программы жилищного строительства в городе Москве на период 2006-2008 годов и задания до 2010 года

Огромные объемы предполагаемого жилищного строительства [7] приведут к существенным подвижкам в ценовых рейтингах районов, в том числе за счет строительства домов повышенных потребительских характеристик. Возникновение новых крупных жилых районов возможно только в районах массовой застройки, на территории бывших производственных площадок, воинских частей или на других «федеральных» землях; из крупных проектов последнего времени этого типа — Ходынское поле и микрорайон Шуваловский.

Такое масштабное жилищное строительство приведет к дальнейшему росту численности населения города, которое будет происходить во всех округах города. Однако, вследствие того, что половина всего нового жилищного строительства будет осуществляться за счет реконструкция пятиэтажного жилого фонда, а переселяемые москвичи будут оставаться в границах своих районов или в ЦАО, пропорции расселения населения по округам изменятся крайне незначительно. Более существенные подвижки будут происходить на уровне отдельных районов, особенно в районах массового жилищного строительства, где будут возводиться основные объемы социального жилья, представленные домами эконом-класса, что, несомненно, усилит процессы территориального социального расслоения.

За счет устойчивого спроса на элитное жилье и увеличения требований со стороны потенциальных покупателей не только к качеству, но и к району проживания и однородности соседства в Москве продолжится процесс формирования новых элитных кварталов. Москва фактически повторяет путь мировых столиц, формируя новые деловые и элитные районы, что является частью естественного процесса развития города. В исторической части города возможно появление небольших кварталов нового элитного жилья из-за небольшого количества свободных участков и ограничений по этажности строительства. Более крупные районы элитного жилья будут возникать во «второстепенных» районах ЦАО в пределах Садового кольца на месте выводимых промзон и предприятий. Из крупных заявленных проектов, кроме уже упоминавшегося Золотого острова, новые элитные районы появятся в рамках реализации проекта «Большой СИТИ», а также в зоне Шмитовского проезда недалеко от «СИТИ», в Хамовниках на месте завода «Каучук» и троллейбусного парка № 5, недалеко от Солнечногорского завода сеток, в ряде других мест.

Тенденция строительства жилья разного уровня в соответствии с градостроительным потенциалом территории и престижностью будут усиливать территориальную социальную стратификацию населения. Но пока политика московского правительства по сохранению района проживания за переселяемыми москвичами реально противодействует ускоренному делению районов на «богатые» и «бедные», сохраняя социально неоднородное расселение и препятствуя «гарлемизации» столицы.

Строительный бум в ближнем Подмосковье

Московская область находится в более выгодном положении в отношении свободных строительных площадок, чем столица, поэтому в последние годы реализуется вариант плавной трансформации московского строительного бума в подмосковный: с 2004 года по объемам нового жилищного строительства Московская область обогнала столицу. В городах и районах Московской области резервы для нового строительства гораздо более значительны и увеличиваются с удалением от Москвы. Диффузия инноваций столичного рынка жилья в виде активизации и структурного многообразия рынка жилья быстрее всего стала распространяться на территории ближнего Подмосковья, особенно на его западные направления (табл. 3). Это приводит не только к дальнейшему уплотнению застройки ближнего и среднего Подмосковья, но и к росту численности населения, увеличению уровня урбанизированности и ухудшению экологической ситуации, которая и так является наиболее напряженной в зоне ближних пригородов. Фактически реализуется наиболее неблагоприятный вариант, когда столица, формально оставаясь в неизменных границах, как масляное пятно растекается на зону своих ближайших пригородов.

Города и районы среднего Подмосковья прочно входят в число лидеров не только по абсолютным, но и по душевым показателям нового жилищного строительства, причем за последние пять лет контрастность между муниципалитетами лидерами и аутсайдерами по вводу жилья на душу населения увеличилась с 1,5 до 6 раз (табл. 4).

Эту тенденцию подтверждают и данные по структуре ввода многоэтажного жилья. При росте объемов ввода многоэтажного жилья за последние пять лет более чем в три раза распределение объемов нового жилья по поясам стало еще более контрастным: зона ближних пригородов увеличила свою долю до 71,2% за счет муниципалитетов среднего и особенно дальнего Подмосковья. В секторальной структуре выросла доля наиболее экологически чистого и привлекательного для жилищного строительства запада области, который стал доминировать не только на рынке загородного жилья. Увеличилась доля восточного сектора, особенно первого пояса. Города и поселки зоны ближних пригородов востока области были недооценены рынком первичного жилья в конце 1990-х годов. Из-за близости к Москве и расширения зоны строительного бума в 2000-е годы они стали быстро набирать популярность (табл. 5)

Хотя наибольшая активность рынка первичного жилья наблюдается в зоне ближних пригородов, из-за дефицита территориальных ресурсов происходит расширение географии нового жилищного строительства и первичного рынка жилья. Если спрос на «дальний радиус» (более 50 км от столицы) два-три года назад был незначительным и неустойчивым, то с 2003 года он увеличился на треть. Строительная активность в последние два года постепенно смещается к границам Московской области, что отражается и в более высоких темпах роста цен на рынке первичного жилья в дальнем Подмосковье (табл. 6).

Расширение географии нового жилищного строительства происходит одновременно с ростом концентрации объемов вводимого жилья в отдельных городах и районах: первая десятка муниципалитетов (все они — представители ближнего и среднего Подмосковья) сосредотачивает почти половину объемов ввода жилья. В ряде городов уже застраиваются или планируются к застройке новые крупные жилые микрорайоны на 500 тысяч кв. м жилья и выше, что приведет к резкому, подчас «взрывному», увеличению численности проживающего в них населения. Так, в северо-западной части г. Троицка предполагается строительство нового жилого микрорайона на 700 тысяч кв. м, что может привести почти к удвоению современной численности населения города. Для малых и средних городов это означает сильное усиление их роли как «спален» Москвы и рост трудовых маятниковых миграций в столицу, разрушение сложившегося уклада и стиля жизни.

Еще более значительные изменения в сети городского расселения могут быть связаны с застройкой территорий вне границ существующих поселений. Крупные земельные собственники в области уже сегодня вынуждены разрабатывать бизнес-планы комплексного развития своих земельных лотов как новых селитебных образований, что может привести к крупным сдвигам в структуре узловых элементов каркаса расселения. Так, на Новорижском шоссе на площади в 430 га предполагается возведение целого города на 2,7 млн. кв. м жилья с бизнес-центрами и полным набором инфраструктуры с застройкой преимущественно малоэтажными жилыми дамами, виллами и коттеджами.

Появление новых городских центров возможно и в других частях Подмосковья, где в частной собственности находятся крупные земельные наделы в сотни гектаров (в Ленинском, Химкинском, Балашихинском, Подольском, Раменском и ряде других районов). Такие изменения могут сильно повлиять на сложившуюся систему расселения целых направлений. Новое жилищное строительство в Троицке вместе с планами освоения крупной площадки в районе поселка Коммунарка (Ленинский район) может привести к кардинальному изменению характера расселения по Калужскому направлению, которое может превратиться в «суперспальню» с огромными потоками трудовых маятниковых мигрантов и транспортными проблемами.

Анализ предполагаемых объемов ввода жилья за 2006-2010 гг. [8] показывает, что в ближайшей перспективе продолжится тенденция стягивания населения в зону ближних и средних пригородов, что будет увеличивать застроенность ближнего Подмосковья и западных частей области.

Кто покупает жилье в Московской области

Сегодня рынок жилья Московского региона ориентирован на внешний спрос. Хотя большинство внешних покупателей нацелено на приобретение жилья в столице, высокие цены в Москве усиливают привлекательность подмосковного рынка жилья как альтернативы московскому. Подмосковье рассматривается как естественное продолжение столицы, которое более предпочтительно вследствие разницы цен на жилье, менее строгого миграционного учета, а в последние годы быстрого экономического роста. Область становится не только «временным плацдармом» для переселения в столицу, но и местом постоянного проживания и работы.

По данным Московской областной регистрационной палаты, по итогам за 2002 год доля покупателей из других регионов составляла свыше 35% при доле покупателей из Москвы около 13%. Из-за ориентации значительной части и субурбанизирующихся москвичей, и жителей других регионов на близость к Москве доля внешних покупателей выше всего в ближнем Подмосковье. Одновременно, из-за высоких цен на жилье и ужесточения режима регистрации мигрантов стала увеличиваться доля покупателей жилья из других регионов в дальнем Подмосковье, где легче преодолеть административные барьеры и приобрести более дешевое жилье. Одновременно многие москвичи покупают жилье в периферийных городах с рекреационными целями. Так, в Дубне доля покупателей из столицы составляла более 30%, что выше, чем в любом другом городе области.

Покупателей из других регионов особенно привлекает восток области с относительно более дешевым жильем: в ближних и дальних пригородах нерезиденты составляют свыше 50% от числа купивших квартиры. Хотя многих москвичей также привлекает восток области (особенно в ближнем Подмосковье, где доля москвичей превышает пятую часть всех покупателей), жители столицы предпочитают север и запад области, в том числе за счет их лучшей экологии.

В последние годы среди покупателей областного жилья происходит увеличение числа и доли жителей Москвы. По данным социологических опросов покупателей жилья в городах, риэлторских фирм и экспертов, она более высока в ближнем и среднем Подмосковье. Доля покупателей из других регионов несколько снизилась и составляет 30-40% (в конце 1990-х они составляли основную часть покупателей с долей 40-50% в общей структуре, как в настоящее время москвичи). На население собственно области приходится около 20-30% спроса, причем для него характерны внутриобластные перемещения при покупке жилья [9].

Из-за своей относительной дешевизны жилье в области используется москвичами как для постоянного, так и для сезонного проживания, а также в инвестиционных целях, как вложение средств в недвижимость. Москвичам, в первую очередь, молодым семьям, покупка квартиры в Московской области дает возможность получить большую площадь и лучшее качество жилья за меньшие деньги. Люди среднего и пожилого возраста меняют свои московские квартиры на подмосковные с целью разделения семьи или получения доплаты.

Увеличение числа москвичей среди покупателей подмосковного жилья — это новая важная черта в расселении, когда сезонная субурбанизация жителей столицы дополняется их переселением на постоянное место жительство в область. Переезд москвичей в область уловила и миграционная статистика. В последние годы сокращается отрицательное сальдо миграции между областью и Москвой за счет роста потока из Москвы при сохранении на устойчиво высоком уровне миграции из области в столицу.

Важное направление столичной диффузии на подмосковный жилищный рынок — загородное коттеджное строительство, бум которого связан с реализацией новых жилищных стандартов наиболее состоятельных слоев населения. Главными покупателями на рынке загородной подмосковной недвижимости (в дачных и коттеджных поселках, сельской местности) являются москвичи. По экспертным оценкам, на их долю приходится почти 50% всех сделок. Примерно четверть покупателей — это жители нефтегазодобывающих регионов страны. Жителей области на рынке лишь чуть более 7%, почти столько же — приезжих из Якутии, Магадана и других регионов Сибири и Дальнего Востока. На покупателей из остальных регионов России, стран ближнего и дальнего зарубежья приходится менее 10% [10].

Лики грядущей субурбанизации

В городах Московской области подавляющая часть жилого фонда представлена типовыми панельными домами; жилье этого уровня (эконом-класса) преобладает и на первичном рынке многоэтажного жилья. Это связано с особенностями платежеспособного спроса: покупка квартиры в области связана, в первую очередь, с недостатком средств на приобретение жилья в столице. Однако в структуре строящегося жилья в среднем и ближнем Подмосковье монолитно-кирпичные новостройки по индивидуальным проектам постепенно вытесняют типовые панельные дома. Лидерами по строительству жилья с более высокими потребительскими характеристиками являются города западного Подмосковья, особенно Красногорск и Одинцово, которые имеют выгодное положение и хорошую экологию. Жилые комплексы бизнес-класса строят и в других городах области (Мытищи, Химки, Троицк, Королев).

Как за счет точечного строительства, так и особенно за счет комплексной застройки новых жилых микрорайонов и реконструкции уже существующих кварталов в городах области активно развивается социальная инфраструктура, благоустраивается территория, меняется внешний вид зданий, монолитно-кирпичные новостройки и панельные дома современных улучшенных серий вытесняют типовые дома. Комплексная застройка и реконструкция территорий позволяет создавать районы не только с учетом всех современных требований к качеству жилья, но и увеличивать социальную однородность проживания, что имеет важное значение для современных покупателей жилья. Появление таких новых районов приводит к тому, что в городах Подмосковья, как и в Москве, меняется иерархия ценовых районов и география престижности отдельных жилых кварталов.

Но это — лишь одно из направлений развития московской «субурбии». Ее новыми элементами становятся — благодаря растущему спросу на них — коттеджные поселки. Первые коттеджи «новых русских» появились в начале 1990-х годов, и представляли собой принципиально новый тип жилья, но с «садово-дачным наследством» советского времени: огромные замки и дворцы располагались часто на шестисоточных участках с огородами. Активно коттеджное строительство стало развиваться с середины 1990-х годов, а появление организованных поселков относится к 2000-2001 годам. В 2001 году в области было около 30 коттеджных поселков, в 2004 году их было уже более 300 [11]. Большинство современных поселков — это небольшие по своим размерам поселения. Их средняя площадь составляет около 18-20 га при среднем количестве домов около 60 единиц.

Коттеджные поселки уже внесли существенные изменения в существующую сеть поселений области. В настоящее время в Московской области около 100 поселков городского типа (п.г.т.) и уже более 500 коттеджных поселков. Они существенно уступают п.г.т. по численности проживающего в них населения, но отличаются более высоким качеством жилья и уровнем жизни населения. Еще более разительно коттеджные поселки отличаются от сел, сохранивших традиционную застройку, низкий уровень благоустройства и жизни населения.

Современный рынок коттеджей в основном ориентирован на элиту общества и верхние слои среднего класса. Большинство существующих коттеджных поселков — это закрытые поселения (“gated communities”, в российской практике их часто называют «золотые гетто» или «резервации для богатых»), главным недостатком которых является изолированность от окружающего мира и отсутствие условий для социализации и общения молодежи. Жизнь «на два дома» недоступна широким слоям населения и сдерживает развитие субурбанизации. На Западе проблемам преодоления социальной пространственной сегрегации населения придается большое значение [12]. В России эта проблема еще не осознана, а наиболее состоятельное население для обеспечения своей безопасности и статусного соседства считает такие замкнутые поселки единственно возможным вариантом проживания за городом.

Сеть расселения изменена коттеджным строительством сильнее всего в ближнем и среднем Подмосковье с ярко выраженным сдвигом на запад. Западное Подмосковье, прежде всего Рублево-Успенское шоссе, является территорией, уникальной для развития рынка загородной недвижимости, что связано с престижем этого места (здесь традиционно селилась сначала российская, а затем советская и постсоветская элита), транспортной доступностью, наиболее благоприятной экологией [13]. Самую дорогую часть западного Подмосковья между населенными пунктами Красногорск — Павловская Слобода — Жаворонки — Переделкино, по аналогии с «золотой милей» в Москве, риэлторы называют «золотым квадратом».

Более половины всех поселков находится на удалении до 25 км от МКАД, на расстоянии свыше 55 км находится только 2% поселков. При постепенном исчерпании территориальных ресурсов зоны ближнего Подмосковья активизируется коттеджное строительство на расстоянии более 30 км от МКАД, особенно на наиболее престижных направлениях запада и севера области (рис. 9).

Рисунок 9. Коттеджные поселки ближнего Подмосковья

Дачные и садово-огородные поселки (как и коттеджные) не имеют официального статуса поселений, но являются важными элементами в системе расселения Московского региона для сезонного проживания москвичей и городских жителей Подмосковья. Земли под дачи, сады и огороды выделялись, в основном, в советское время и в первой половине 1990-х годов. В настоящее время этот процесс свернут из-за дефицита свободных территорий и введения платного землепользования, спрос на них удовлетворяется на вторичном рынке. К 2004 году на территории Московской области было свыше 1 млн. участков в садовых, огородных и дачных товариществах (с учетом индивидуальных садов и огородов граждан эта цифра достигает 1,8 млн. хозяйств). Все эти «дачники», в том числе поселяющиеся в деревнях, приводят к резкому сезонному увеличению численности сельского населения, росту нагрузок на социальную и инженерно-транспортную инфраструктуру.

Дачные и садово-огородные товарищества занимают около 3% территории области, но разные типы поселков концентрируются в разных частях Подмосковья. Дачи в большей степени тяготеют к зоне ближних и средних пригородов (85% всех дач), их больше всего на западе (почти 40% площади всех дачных участков) и меньше всего на востоке. Садово-огородные поселки с более дешевым жильем сосредоточиваются в среднем и дальнем Подмосковье, причем огородов больше на периферии области, особенно на юге, и меньше всего на западе [14].

Таким образом, за счет размещения коттеджных и дачных поселков в ближнем Подмосковье и западных направлениях и сдвига садово-огородного сегмента на восток, север и юг более удаленных районов области происходит территориальная стратификация загородного жилья и по качеству, и по социальному составу проживающих, и по целевому использованию (для сезонного и временного проживания).

Одновременно в самих дачных и садово-огородных поселках происходят важные трансформации. Старый жилой фонд в ряде удачно расположенных дачных и садово-огородных товариществ, особенно в стародачных местах (также как и в отдельных деревнях), заменяется коттеджами разного уровня, а сами товарищества постепенно превращаются в загородные коттеджные поселки для постоянного проживания. Худшие по условиям садово-огородные поселки пока сохраняют свой статус сезонного жилья для менее обеспеченных слоев населения.

Дальнее Подмосковье осваивается не только под более дешевое жилье эконом-класса в городах и под садовые и огородные поселки, но и для размещения загородных усадеб или резиденций, которые называются также ранчо, апартаментами. Площадь участка под загородные усадьбы (резиденции) начинается от 1 га и более, помимо самого дома на нем располагаются дом для гостей, дом для обслуживающего персонала и охраны, крытый бассейн, хозяйственные помещения и многое другое. Фактически это третий тип жилья, мода на который распространяется среди наиболее состоятельных слоев населения: квартира в центре Москвы для постоянного проживания, коттедж в ближнем Подмосковье для временного проживания или как второе постоянное жилье, а также резиденция в дальних пригородах для временного проживания.. В настоящее время количество таких «дворянских усадеб» ограничено, но в системе расселения появился новый тип поселения. Наиболее перспективными для этих целей являются территории дальнего Подмосковья и соседних областей, где хорошие условия для рекреации сочетаются с наличием территориальных ресурсов, например, в районах Рузского, Можайского, Иваньковского водохранилищ, на берегах Оки и др.

Пока еще типичным проявлением российской специфики субурбанизации является сезонный характер проживания в загородном жилье: на дачах, садах и огородах, в сельской местности, коттеджах, загородных усадьбах. Поток москвичей в выходной летний день достигает более 4,5 млн. человек [15]. Вместе с тем, и в сегменте загородного жилья начинает развиваться стандартная «западная» субурбанизация. Все более значительная часть домов в элитных и полуэлитных загородных коттеджных, а также удачно расположенных дачных поселках начинает использоваться для постоянного проживания. В зависимости от жизненного цикла семьи оно является вторым или единственным постоянным жильем. Следствием этих процессов стало появление загородных школ с более высокими стандартами обучения, частных поликлиник, а также наращивание элементов социальной инфраструктуры в самих коттеджных поселках (магазины, кафе, начальные школы и детские сады, службы быта, спортивно-оздоровительные комплексы, включая фитнес-центр, теннисный корт, поле для минигольфа, боулинг, аптечный пункт и др.), часто используемых совместно несколькими рядом расположенными коммьюнити.

В последние годы меняется «портрет» покупателя загородного жилья, увеличивается доля среднего класса, что проявляется в растущем спросе и наибольшем дефиците загородной недвижимости эконом-класса. В настоящее время высокая стоимость загородных домов при невысоких доходах населения являются наиболее важным факторами, сдерживающими субурбанизацию и массовое развитие рынка загородного жилья, прежде всего эконом-класса. Средний класс проявляет растущий спрос на более дешевое загородное жилье меньшей площади, расположенное уже не только в самых дорогих частях ближнего и западного Подмосковья. В результате изменения покупательских предпочтений в последнее время началось активное освоение земель в радиусе 50 км от столицы и дальше: в отдаленных участках покупают и строят недорогие коттеджи и дачи эконом-класса. Сегодня уже возводят ряд коттеджных поселков на расстоянии 60-70 км от МКАД. Наиболее популярные направления для этой категории — Дмитровское, Новорижское, Симферопольское.

В последние годы появляется также спрос на таунхаусы (сблокированный дом или коттедж), которые могут рассматриваться как перспективное жилье для людей, которые хотят иметь загородный дом недалеко от Москвы, но не имеют достаточно средств для покупки коттеджа. Этот тип жилья популярен для семей с детьми, что предопределяет его размещение поблизости от Москвы в зоне доступности хороших школ и детских садов. Районы, застроенные таунхаусами, появляются как в коттеджных поселках, так и в городах. Кроме таунхаусов, в черте многих городов ближнего и особенно среднего Подмосковья появляются отдельные жилые районы, застроенные коттеджами (Ивантеевка, Троицк, Дубна и др.)

Кроме таунхаузов, которые в России являются типом преимущественно загородного жилья, хотя на Западе они строятся в городах и даже в их центральных частях, развитие получает такой тип полугородского-полузагородного жилья как загородное многоквартирное жилье малой и средней этажности. Количество таких домов пока ограничено и по стоимости квадратного метра находится на уровне верхней границы цен столичного бизнес-класса. Такие комплексы расположены в тихих, экологически чистых, престижных районах Подмосковья в пределах 5-10 км от МКАД на большой собственной огороженной и охраняемой территории: «Земляничная поляна» в поселке Заречье на Сколковском шоссе, «Тихомирово», «Жуковка-1» на Рублево-Успенском шоссе.

Производственный бум, охвативший Подмосковье в последние годы экономического подъема, и дефицит промплощадок в ближних районах области обостряет конкуренцию между различными видами бизнеса (промышленностью, логистикой, ритейлом, жильем). В зависимости от доходности разных видов использования земель будет происходить редевелопмент территорий и изменение разрешенного вида землепользования — вывод предприятий, скупка земли деревень, паев в дачных и садово-огородных товариществах, снос нерентабельных ферм. Реально этот процесс уже происходит в ближнем Подмосковье, особенно на западе.

***

Таким образом, можно констатировать, что в системе расселения Московского региона активно происходят изменения, связанные с развитием рынка жилья или даже обусловленные им. Среди главных их них можно отметить следующее.

Во-первых, уплотнение сети поселений в ближнем и среднем Подмосковье, стимулированное потребительским спросом и активным жилищным строительством. Фактически реализуется наименее благоприятный вариант развития системы расселения по принципу «масляного пятна», когда застраиваются новые территории и уплотняется застройка существующих поселений в ближайшем окружении столицы.

Во-вторых, в городах региона (особенно в Москве) активно идут процессы социальной сегментации городского пространства и социальной территориальной стратификации населения, механизмом которой служит рынок жилья. В будущем это может привести к появлению таких негативных явлений как «геттоизация» и «трущобизация» отдельных городских районов, преодоление которых будет требовать больших средств и времени.

В третьих, размещение жилья разного качества с разным социальным составом проживающих усиливает территориальную стратификацию городского и загородного жилья: наиболее состоятельное население и наиболее качественное жилье — в ближнем Подмосковье и западных направлениях, а наименее состоятельное население и наиболее дешевое жилье — на периферии и востоке области.

Еще одна тенденция, которая начинает проявляться, — это переселение москвичей на постоянное жительство в города и коттеджные и дачные поселки Подмосковья, при сохранении сезонного характера проживания за городом для большинства населения Московского региона.

Поскольку все эти тенденции носят объективный характер, важно смягчить или предупредить возможные негативные последствия для пространственного развития Московского региона и его систем расселения, что должно быть учтено при разработке документов территориального планирования и проектирования Москвы, Московской области и отдельных поселений региона.

Ссылки по теме номера

1. Вендина О. Москва этническая: грозит ли городу геттоизация?
2. Щербакова Е. В каких домах живут россияне?
3. Лаппо Г. Итоги и перспективы российской урбанизации
4. Нефедова Т. Городская сельская Россия
5. Стерник Г. 10 лет рынка жилья в России
6. Стерник Г. Рынок жилья России на рубеже 2002-2003 годов
7. Малоян Г. Пространство российской урбанизации
8. Пчелинцев О. Переход от урбанизации к субурбанизации
9. Гольц Г. Официальная по статистике и реальная урбанизация
10. Варивочник И. Страна пригородов: «американская мечта» сегодня
11. Гришанов В. Жилищная реформа и ее социальные последствия
12. Нефедова Т., Трейвиш А. Теория «дифференциальной урбанизации» и иерархия городов в России на рубеже XXI века
13. Браде И., Питерский Д.С., Шульце М. Сдвиги в системе городского расселения России в трансформационный период
14. Лаппо Г. Города — центры единиц административно-территориального деления России
15. Лаппо Г. Российский город — симбиоз городского и сельского
16. Попов Р. Урбанизированность регионов России во второй половине XX века
17. Нефедова Т. Город и сельское хозяйство
18. Чистякова Н. Население Санкт-Петербурга: прогнозы и реальность
19. Урбанистическое тысячелетие

Примечания

Алла Махрова — старший научный сотрудник кафедры экономической и социальной географии России МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат географических наук

[1] Вешнинский Ю.Г. Социокультурная топография Москвы: от 1970-х к 1990-м. // Москва и «московский текст» русской культуры. М, 1998. С. 198-225.

[2] В данной работе джентрификация понимается не только как переселение наиболее состоятельных слоев населения в центр и восстановление старого жилья, а как процесс социально-экономической трансформации («облагораживания») территории центральных районов города.

[3] L. Sykora “Gentrification in post-communist cities” 2004

[4] Согласно постановлению Правительства Москвы о порядке переселения граждан из ветхого и реконструированного жилья, населению, живущему в ЦАО, новое жилье должно быть предоставлено в границах Центрального административного округа.

[5] Ольга Вендина. Мигранты в Москве: грозит ли российской столице этническая сегрегация? Миграционная ситуация в регионах России. Выпуск третий. М, 2005. 88 с.

[6] Трущенко О.Е. Престиж центра: городская социальная сегрегация в Москве. М, 1995.

[7] До 2010 года ожидаемый ввод жилья составит 34,1 млн. кв. м.

[8]Для анализа использовались материалы «Комплексной программы «Жилище, инженерная и социальная инфраструктура Московской области на 2004-2010 годы», «Схемы территориального планирования Московской области — основные положения градостроительного развития», материалы муниципальных образований Московской области и другие документы.

[9] Махрова А.Г. Трансформация системы расселения Московского региона в связи с развитием рынка жилья // Актуальные социально-экономические проблемы развития городов России. Сборник научных статей. Владимировские чтения. Российская академия архитектуры и строительных наук. М.: РААСН, 2005; Махрова А.Г., Стерник Г.М. Тенденции и факторы развития рынка жилья в Московской области // Региональные исследования. № 2(6) 2005. Смоленск, Универсум;

[10] Как, кому и почем продать родную землю // Квадратный метр. № 5. 2-8 февраля 2005 г.

[11] Данные информационного портала cottage.ru

[12] Cities and Suburbs. A Harvard magazine roundtable // Нarvard Magazine January-February 2000.

[13] Махрова А.Г. Коттеджные поселки Рублево-Успенского шоссе // Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway» № 130 январь 2006.

[14] Махрова А.Г. Земельные ресурсы // Московская область: История. Культура. Экономика». М.: ИПЦ «Дизайн. Информация. Картография». 2005.

[15] Эпштейн А.А. Пути решения жилищной проблемы в Московском столичном регионе // Проблемы урбанизации на рубеже веков. — Смоленск: Ойкумена, 2002.